خریداران کاندو پول بیشتری برای خرید یک دِن خواهند پرداخت، حتی اگر اندازه واحد یکسان باشد

دانستنیهای بازار املاک و ساخت و ساز

ترجمه و تنظیم: مهندس کاوه موظفی، مشاور و متخصص املاک

نسخه اصلی این نوشته در تاریخ ۱۳ می ۲۰۲۱ در وب سایت Story   منتشر شده است و هم اینک برگردان فارسی آن تقدیم شما میگردد. لینک به مقاله اصلی: https://storeys.com/condo-buyers-pay-more-den-same-size/

حتی در شرایطی که همه گیری جهانی، بخشی از معادله بازار مسکن نبود هم واحد های کاندویی که دارای دِن بودند، نقطه قیمت بالاتری داشتند… و حتی بدون در نظر گرفتن این که این واحدها زیربنای بیشتری نسبت به ملک مجاور داشتند یا خیر، همین وضعیت حاکم بود.

این نظر Baker Insights Group (B.I.G)  است که Baker Real Estate Inc. آن را به تازگی تاسیس کرده است. این سرویس جدید پژوهش و تحلیل ، اطلاعات و بینش های سفارشی درباره بازار را همراه با داده های بهینه سازی فروش به توسعه دهندگان ارائه می‌دهد.مشتریان Baker از طریق بینش هایی که بر مبنای داده ها به دست آمده اند می توانند مراحل توسعه پیش از ساخت خانه و فرایندهای فروششان ر اصلاح کنند ، این اطلاعات فقط این که تقاضای مشتری در حال حاضر در کجا قرار دارد را مدنظر قرار نمی دهند، بلکه بر مبنای جایی تدوین می شوند که تقاضای مشتری به سمت آن پیش می رود.

خریداران هم از اطلاعات B.I.G سود می برند زیرا تصمیمات خریدشان را آگاهانه تر و با توانمندی بیشتری می گیرند. Baker که بیش از 100000 خانه را به فروش رسانده است و 80 میلیارد دلار از فروش خانه جدید درآمد کسب کرده است، رهبر و پیشگامِ بازار املاک انتاریو (تورنتو) است. به‌این‌ترتیب فعالان صنعت  ساختمان اگر به سمت بینش های مربوط به دِن منتشرشده B.I.G حرکت کنند و آنها را – تا حد امکان- در فعالیت های خرید یا فروش خودشان مدنظر قرار دهند، می توانند تصمیمات عاقلانه تری بگیرند.

B.I.G می‌گوید فروش واحدهای «یکخوابه به اضافه دِن» در سال 2020  به طرز قابل توجهی افزایش پیدا کرده است.

گزارش بازار ماه آوریل 2021   این گروه نشان می‌دهد که” بیشترین تفاوت قیمت بین ترکیب واحدهای مسکونی در سال 2020 نسبت به سال های 2019 و 2018 به سوئیت های دارای یک اتاق خواب به علاوه دِن مربوط می شود که از 10% در سال 2018 و 13% در سال 2019 به 23% در سال گذشته افزایش یافته است.”

” گروه Baker متوجه شده است که حتی اگر زیربنا یکسان باشد، خریداران به پرداخت مبلغ بیشتری برای واحدی دارای دِن تمایل دارند.”

اما فقط در سال گذشته نبود که ورود به فعالیت های مربوط به سوئیت های دارای دِن را شاهد بودیم بلکه این واحدها در چند سال گذشته، ارزش بالاتری نسبت به واحدهای بدون دِن داشته اند.

B.I.G می‌گوید” ما قبل از همه گیری کووید-19 شاهد افزایش شدید تقاضا برای واحدهای دارای دِن بودیم و از آن زمان تا به حال این گرایش فقط شتاب بیشتری گرفته است” ، این گزارش می افزاید ” خریداران استفاده از فضای دِن برای اسکان مستاجر دوم یا هم اتاقی، مکانی برای اقامت دوستان و خانواده، نگهداری بچه و همانطور که همه ما می دانیم، اتاقی به عنوان دفتر کار خانگی را مدنظر قرار می دهند.”

برای نمایش این مفهوم در عمل می توانیم به این واقعیت اشاره کنیم که واحد یک خوابه متوسطی با یک حمام – با اندازه ای از 450 تا 549 فوت، که آن را گرد می‌کنیم و 500 فوت مربع در نظر می گیریم – از سال 2018 تا 2020 تقریبا به قیمت تقریبا 515000 دلار فروخته شده است. اما یک اتاق خواب به علاوه دِن که به 500 فوت مربع گرد می‌شود به قیمت 580000 دلار فروش رفته است که تفاوت 65000 دلار را بین این دو واحد ایجاد می‌کند.

این تغییر قیمت نشان می دهد که واحدهای حاوی یک دِن، ارزش افزوده مازاد 115 دلار در ازای فوت مربع بیش از واحدهایی که دِن ندارند، ایجاد می‌کنند. هنگامی که این عدد را در اندازه گردشده واحد 500 فوت مربع ضرب کنیم، به ارزش 55000 تا 65000 دلاری دِن برای خریدار می‌رسیم.

ارزش هر فوت مربع فقط هنگامی افزایش پیدا می‌کند که اندازه کل واحد افزایش پیدا کند.

B.I.G می گوید در سه سال گذشته، واحد یک خوابه 600 فوت مربعی با قیمت کمی بیش از 510000 دلار فروخته شده است. در حالی که واحدی با همین اندازه اما دارای دِن 570000 دلار فروخته شده است که تفاوتی در حد 60000 دلار را رقم می زند. در این صورت تفاوت قیمت هر فوت مربع بین دو نوع سوئیت 125 دلار است که اگر آن را در 600 ضرب کنیم به سود 75000 دلاری می رسیم.

” واحد 600 فوت مربعی یک خوابه 60000 تا 75000 دلاری، اگر دِن داشته باشد، ارزش بیشتری برای خریدار دارد ” .

در حالیکه در فضاهای یک خوابه 500 و 600 فوت مربعی، ارزش دِن کاملا آشکار است، B.I.G گزارش می‌دهد که  وقتی دِن به سوئیت حدودا 700 فوت مربعی افزوده می‌شود، داشتن دِن به شکل خاص سودآور است و مزیت قیمتی را ایجاد می‌کند.

این گزارش نشان می‌دهد که  هنگامی که سوئیت بزرگتر می‌شود، مزیت قیمتی بیشتر می‌شود اما به این نکته اشاره می‌کند که معاملات بیش از 1000 فوت مربع نادر هستند. دلیلش آن است که هنگامی که اندازه سوئیت به طرز قابل توجهی افزایش پیدا کند خریداران ترجیح می‌دهند که خانه ” دوخوابه” مناسبی بخرند.

B.I.G می‌گوید «داده ها به وضوح نشان می‌دهند که خریداران ، مزیت قیمت قابل توجهی را برای واحدهای کوچکتر دارای دِن قائل می شوند اگرچه این کار، اندازه اتاق نشیمن و آشپزخانه را کاهش می‌دهد.» این گزارش در ادامه می گوید « با توجه به عدم وجود واحدهای سه خوابه در بازار، هنگامی که واحدها از 650 فوت مربع به 920 فوت مربع افزایش پیدا می‌کنند، ارزش دِن نیز افزایش پیدا می‌کند (اطلاعات قابل اعتماد کمتری درباره واحدهای بالای این دامنه وجود دارد). هنگامی که اندازه واحدها افزایش پیدا می‌کند و سوئیت دارای اتاق است، منطقی است که انعطاف بیشتری را ایجاد کنیم و از چندین نوع کاربری دِن استفاده کنیم.”

هرچند در پایین تر از 650 فوت مربع ، خانه دوخوابه دارای دِن ارزش خرید منفی بیشتری دارد زیرا فضا خیلی تنگ و فشرده می‌شود.

در واقع از دید دست اندرکاران صنعت ساختمان باید مزایای مالی گنجاندن یک دِن – به ویژه در فضاهایی که به صورت یک خوابه هستند – را مد نظر قرار داد. و از دید خریداران، فضاهایی که با یک دِن تکمیل می‌شود، پتاسیل آن سوئیت خاص را افزایش می‌دهند.

فضای افزوده شده چه به یک اتاق تمرین ورزشی با وزنه تبدیل شود و چه محل انجام یوگا، مراقبت از بچه –  با حساب کردن روی این شانس که همه گیری جهان با سرعتی طوفانی از جهان خارج شود –  یا دفتر کار راه دور ، وجود دِن، انعطاف بیشتری ( به معنای واقعی کلمه) را در خانه ایجاد می‌کند.

https://storeys.com/condo-buyers-pay-more-den-same-size/